Por Mark Webb, corretor de imóveis licenciado | DVC Sales
Vai vender sua associação do Aulani no Disney Vacation Club? Se você não é residente do Havaí, entenda as exigências de retenção do imposto estadual e como solicitar seu reembolso.
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Entendendo a lei tributária do Havaí
O que é o HARPTA?
A Lei do Imposto sobre Bens Imóveis do Havaí (HARPTA, na sigla em inglês) é uma lei estadual de retenção de imposto que se aplica a todas as transações imobiliárias no Havaí. Segundo essa lei, quando alguém que não reside no Havaí vende um imóvel localizado no Havaí, incluindo os direitos de tempo compartilhado do Disney Vacation Club no Aulani Resort, o comprador ou o agente de fechamento deve reter 7.25% do preço bruto de venda e repassá-lo ao Departamento de Tributação do Havaí (Hawaii Department of Taxation).
O Aulani, A Disney Resort & Spa, fica em Ko Olina, na ilha de Oahu. A propriedade de DVC no Aulani representa um direito imobiliário com escritura no Havaí, o que significa que todas as vendas estão sujeitas às exigências do HARPTA quando o vendedor não é residente permanente do Havaí. Essa retenção em nível estadual é independente e adicional a quaisquer obrigações tributárias federais.
O objetivo do HARPTA é garantir que os não residentes do Havaí paguem a parte que lhes cabe do imposto de renda estadual sobre os ganhos de transações imobiliárias no Havaí. No entanto, assim como sua contrapartida federal, o FIRPTA, a retenção de 7.25% costuma ser maior do que a obrigação tributária real, o que faz com que a maioria dos vendedores do Aulani tenha direito a reembolsos parciais ou totais.
🌺 Importante para os proprietários do Aulani: a retenção de 7.25% é um pagamento antecipado, não a sua conta de imposto final. Como muitos membros do DVC compraram o Aulani diretamente da Disney a preços elevados e os valores de revenda se ajustaram, a maioria dos vendedores tem ganhos mínimos ou até prejuízos, o que lhes dá direito a reembolsos substanciais do valor retido.
Exigências estaduais x federais
HARPTA x FIRPTA: entenda os dois
Muitos vendedores do Aulani se surpreendem ao saber que podem enfrentar duas exigências de retenção diferentes. Entender a distinção entre HARPTA e FIRPTA é essencial para planejar sua venda e maximizar seu potencial de reembolso.
HARPTA (estado do Havaí)
- Alíquota: 7.25% do preço de venda
- Aplica-se a: não residentes do Havaí
- Formulário de reembolso: Formulário N-15
- Autoridade: Departamento de Tributação do Havaí
- Formulário de isenção: Formulário N-289
FIRPTA (federal)
- Alíquota: 15% do preço de venda
- Aplica-se a: pessoas que não são dos EUA
- Formulário de reembolso: Formulário 1040-NR
- Autoridade: Receita Federal dos EUA (IRS)
- Exige: ITIN ou SSN
Alerta de dupla retenção: se você não é residente do Havaí E também não é cidadão dos EUA, pode estar sujeito à retenção tanto do HARPTA (7.25%) quanto do FIRPTA (15%), totalizando 22.25% do seu preço de venda. Ambos os valores podem, potencialmente, ser reembolsados com base na sua obrigação tributária real.
Como determinar sua situação
A quem o HARPTA se aplica?
O HARPTA se aplica com base na sua situação de residência no Havaí, e não na sua cidadania. Isso significa que até cidadãos dos EUA que moram no território continental, no Canadá ou em qualquer outro lugar fora do Havaí estão sujeitos à retenção do HARPTA ao vender seu DVC do Aulani.
O HARPTA se aplica se você:
- • Mora em qualquer lugar fora do Havaí
- • É cidadão dos EUA que mora no território continental
- • É residente do Canadá ou de outro país
- • Não tem o Havaí como residência principal
O HARPTA NÃO se aplica se você:
- • É residente permanente do Havaí
- • Tem o Havaí como residência principal
- • Apresenta o Formulário N-289 para comprovar residência
- • Atende a critérios específicos de isenção
A grande maioria dos proprietários de DVC no Aulani mora fora do Havaí, o que significa que a maior parte das transações de revenda do Aulani está sujeita à retenção do HARPTA. Nossa equipe na DVC Sales tem ampla experiência em ajudar vendedores de todos os Estados Unidos e do exterior a cumprir essas exigências.
Guia passo a passo
O processo do HARPTA e os prazos de reembolso
Conclua a venda do seu DVC do Aulani
Anuncie e venda sua associação do Aulani por meio de um corretor licenciado. No fechamento, a companhia de títulos retém 7.25% do preço bruto de venda. Esse valor deve ser repassado ao Departamento de Tributação do Havaí dentro de 20 dias após o fechamento, junto com os Formulários N-288 e N-288A.
Prazo: 30 a 60 diasReúna sua documentação
Junte os documentos originais de compra que mostrem quanto você pagou pela associação do Aulani, os demonstrativos de fechamento da venda e qualquer documentação de benfeitorias ou custos adicionais que possam afetar sua base tributária.
Prazo: 1 a 2 semanasApresente o Formulário N-15
Apresente o Formulário N-15 do Havaí (Declaração de Imposto de Renda para Não Residentes) para informar a venda e calcular sua obrigação tributária real no Havaí. Esse formulário mostrará se você deve impostos adicionais ou se tem direito a um reembolso do valor retido.
Prazo: apresentar até 20 de abrilReceba seu reembolso
Assim que o Departamento de Tributação do Havaí processar sua declaração, qualquer retenção em excesso é reembolsada a você. Os prazos de processamento variam, mas a maioria dos reembolsos é emitida dentro de 8 a 12 semanas após a apresentação de uma declaração completa e correta.
Prazo: 8 a 12 semanas após a apresentaçãoEntenda seu potencial de reembolso
Por que a maioria dos vendedores do Aulani tem direito a reembolso
As associações de DVC no Aulani têm uma posição singular no mercado de revenda que, muitas vezes, resulta em desfechos tributários favoráveis para os vendedores. Quando o Aulani foi inaugurado, em 2011, os preços de compra direta da Disney estavam em níveis premium. Com o tempo, os valores do mercado de revenda se ajustaram, o que significa que muitos proprietários originais que vendem hoje o fazem por preços inferiores à sua compra inicial.
Quando você vende com prejuízo, não há ganho de capital a ser tributado. A retenção de 7.25% foi apenas uma medida de precaução, e você tem direito a um reembolso integral. Mesmo os vendedores que obtêm um pequeno ganho normalmente descobrem que sua obrigação tributária real é muito menor do que os 7.25% retidos, o que resulta em um reembolso parcial.
Além disso, as despesas de venda, incluindo comissões de corretagem, custos de fechamento e taxas administrativas da Disney, podem ser deduzidas de quaisquer ganhos, reduzindo ainda mais sua obrigação tributária. Muitos vendedores do Aulani descobrem que, depois de considerar todas as deduções permitidas, devem pouco ou nenhum imposto estadual do Havaí sobre a transação.
Exemplo de cálculo:
Um residente da Califórnia compra um DVC do Aulani por $18,000 em 2015 e o vende por $15,000 em 2024. A retenção HARPTA de 7.25% é de $1,087.50. No entanto, como a venda resultou em um prejuízo de $3,000 (mais os custos de fechamento), nenhum imposto sobre ganho de capital do Havaí é devido. O vendedor pode apresentar o Formulário N-15 e receber o reembolso integral dos $1,087.50 retidos.
Visão geral das responsabilidades
Exigências do HARPTA para compradores e vendedores
Tanto compradores quanto vendedores têm responsabilidades legais específicas no âmbito do HARPTA. Entender essas exigências garante uma transação tranquila e protege todas as partes de possíveis penalidades.
Responsabilidades do comprador
- • Reter 7.25% do preço de venda dos valores a receber do vendedor
- • Repassar o pagamento dentro de 20 dias após o fechamento
- • Apresentar os Formulários N-288 e N-288A com o pagamento
- • Estar sujeito a penalidades se a retenção não for feita corretamente
Responsabilidades do vendedor
- • Apresentar o Formulário N-289 se for residente do Havaí
- • Apresentar o Formulário N-15 para solicitar qualquer reembolso devido
- • Manter os registros do preço de compra original
- • Informar a venda nas declarações de imposto de fim de ano
Boa notícia: quando você vende pela DVC Sales, nossa companhia de títulos cuida automaticamente de todas as exigências de retenção e repasse do HARPTA. Isso protege tanto compradores quanto vendedores e garante total conformidade com a lei tributária do Havaí.
Calculadora interativa
Estime seu reembolso do HARPTA
Use esta calculadora para estimar quanto da retenção HARPTA de 7.25% você pode recuperar. Informe o preço de compra original do Aulani e o preço de venda esperado para ver seu possível reembolso. Para mais informações, visite DVCHARPTA.com.
| Descrição | Valor |
|---|---|
| Preço de compra original | |
| Preço de venda | |
| Comissão de corretagem (10%) | |
| Custos de fechamento estimados | |
| Retenção HARPTA de 7.25% | |
| Valor líquido para o vendedor no fechamento | |
| Ganho/(prejuízo) tributável | |
| Imposto estimado devido ao Havaí | |
| Reembolso HARPTA estimado | |
| Percentual da retenção reembolsado |
Esta calculadora fornece apenas estimativas. Os valores reais de reembolso dependem das circunstâncias individuais e da lei tributária do Havaí.
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Pronto para vender sua associação do Aulani?
Nossa equipe é especializada em revendas de DVC no Aulani e já ajudou muitos vendedores a cumprir as exigências do HARPTA. Deixe-nos orientá-lo no processo e ajudá-lo a maximizar seu reembolso.
What is HARPTA?
HARPTA stands for Hawaii Real Property Tax Act. It's a Hawaii state tax withholding that applies to all real estate transactions in Hawaii. The act states that all non-resident sellers must withhold 7.25% of the "realized" price (usually the sales price) of the property and pay it directly to the Department of Taxation in Hawaii.
The purpose of HARPTA is to make sure that non-residents pay enough state income tax when someone sells a property in Hawaii. For purposes of this tax act, a non-resident is someone who's permanent or primary residence isn't in the state of Hawaii.
How does HARPTA apply to me?
HARPTA applies to anyone who owns real estate property in Hawaii and is enacted when a non-resident seller wants to sell their property. HARPTA affects buyers and sellers of Hawaiian real estate transactions differently. Read below to learn how this law may impact your real estate sale.
Buyers
Buyers looking to purchase a piece of property in Hawaii are responsible for withholding 7.25% of the property's sale price for the seller. If you don't withhold the correct amount and it's determined later that the sale was subject to withholding, the buyer is liable. The buyer could also face a penalty and interest on the owed amount. It's the buyer's responsibility to make the estimated tax payment on behalf of the seller. The estimated tax payment must be made no more than 20 days after the close of the sale, along with forms N-288 and N-288A.
Sellers
If you are a permanent resident of Hawaii, the tax withholding may be waived. If you think you are exempt from this withholding, you must fill out Form N-289 and present it to the buyer to confirm your residency. If you're a resident of Hawaii but do not supply the buyer with this form, the buyer is still responsible for withholding the 7.25% of the realized sales price.
Refunds
If the estimated withholding is more than your actual tax liability for the sale of the property, you may request a refund. The first step in the refund process is to file a Hawaii state income tax return at the end of the year. There are some circumstances where you may be able to apply for a refund earlier than the state income tax form is available
You may qualify for a partial refund if specific criteria are met, like in the scenario below:
A non-resident of Hawaii sells a contract for $15,000. The seller originally paid $13,000. The buyer will submit a payment (7.25% x 15,000 = $1,087.50) to the state. However, the seller may only owe $145.00 in taxes based on the $2,000 in profit that was made. The seller will apply for an estimated partial refund of 942.50. A non-resident of Hawaii sells a contract for $15,000. The seller originally paid $13,000. The buyer will submit a payment (7.25% x 15,000 = $1,087.50) to the state. However, the seller may only owe $145.00 in taxes based on the $2,000 in profit that was made. The seller will apply for an estimated partial refund of 942.50.
In certain situations, you may request and receive a refund in full. This usually happens when there wasn't a profit made on the sale of the property. Consider the situation below:
A non-resident of Hawaii sells a contract for $10,000. The seller originally paid $13,000 for the contract. At closing, a payment of $725.00 will be submitted to the state. The seller applies and receives a full refund because they made no profit on the transaction.
Any overpayment will be refunded after the state income tax return is filed. If there are other taxes (like capital gains) that apply to the sale of the property, you may end up owing more than the initial withholding and will be responsible for the additional payment.
How do I avoid HARPTA withholding?
There are a few ways to avoid the HARPTA tax withholding during the sale of property in Hawaii:
- The seller is a resident of Hawaii and presented the buyer with the correct form (N-298) to confirm their residency.
- The property was the seller's primary residence for a year prior to the sale, and the "realized" sales price is less than $300,000.
- The gain from selling the property is not taxable, as defined by the Hawaiian and federal government.
How does HARPTA affect DVC members?
Most DVC members who own at Aulani and want to sell their DVC membership will need to have HARPTA taken out of their final seller's payment. The only exception is if you own at Aulani, are a resident of Hawaii, and present the buyer with the correct form. It's the buyer's responsibility to withhold 7.25% of the sales price for the seller. Then, the seller may apply for a refund separately. In most cases, DVC members may be eligible for a full refund since there may not be profit made due to the sale.
Don't worry. When you use DVC Sales to sell your Aulani DVC membership, our title company will withhold 7.25% of the sales price and send it to the Department of Taxation themselves. Sellers then have the option to have our title company submit the forms to apply a refund for an additional fee.
Note: this article is for informational purposes only and is not intended as legal advice. Please seek the guidance of a tax or legal professional for insight on your particular situation.
"Mark e Lori tornaram simples a venda do nosso contrato de DVC. A comissão de 6.9% nos poupou mais de $1,200 em comparação com o outro corretor com quem conversamos. Da publicação à transferência bancária, tudo foi conduzido de forma profissional."
Frank Knight, vendedor de DVC · 4.8 estrelas no Google · Acreditado pelo BBB
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